تعیین حق ریشه بوسیله کارشناس

یکی از عمده موضوعات پرونده های مناطق روستایی که در محاکم قضایی از سوی کشاورزان در مقابل مالکین املاک زراعی مطرح می شود موضوع مطالبۀ حق زارعانه یا در معنای عرفی همان مطالبۀ حق ریشه است.

با مطالعۀ کتب مختلف در زمینۀ حقوق کشاورزی و قوانین موضوعه به ویژه قانون مدنی و نظریات کارشناسان رشتۀ کشاورزی و منابع طبیعی مشخص می شود که حق ریشه در معنای عرفی و قانونی پذیرفته شده است. البته تعیین مقدار و میزان آن منوط به توافق زارع و مالک زمین زراعی است و در صورت عدم توافق و حدوث اختلاف بین زارع و مالک،محاکم موضوع را به کارشناس منتخب ارجاع می دهند تا با توجه به اوضاع و احوال ملک و دیگر عوامل موثر در تعیین حق ریشه میزان و مقدار آن را ارزیابی کنند.  

مقدار حق ریشه نسبت به بهای کل ملک زراعی ممکن است در شرایط مختلف کشور تفاوت داشته باشد. به طور مثال حق کارافه یا همان تبر تراشی که در استان مازندران گاهی اوقات تا چندین برابر بهای اصلی ملک ارزیابی و تعیین می گردد.

یکی از موضوعات مهم و حائز اهمیت این است که کارشناسان محترم زمین را بر مبنای زمین کشاورزی در نظر می گیرند و حق ریشه را ارزیابی می نمایند. مثلاً اگر یک زمین کشاورزی در گذشته از نظر مادی به قیمت پایینی ارزش گذاری شده است ولی امروزه به دلیل اقدامات عمرانی از قبیل مسکونی شدن منطقه، احداث کارخانجات و یا تأسیسات نیروگاهی و یا ایجاد بزرگراه در کنار زمین زراعی، ارزش زمین کشاورزی بخاطر توسعه و آبادانی اطراف آن افزایش یافته است، کارشناس منتخب ملزم نیست که متناسب با افزایش قیمت زمین کشاورزی حق ریشه آن را به قیمت بالا محاسبه و ارزیابی نماید.   

 بند پنجم : مشکلات اجرایی حقوق زارعانه

مالکین و زارعین که وارد به حقوق اجتماعی هستند با مالک قرارداد ثبتی و عادی منعقد می نمایند. ولی اکثرا با قراردادهای عادی یا معمول محل که سالیان دراز و متمادی که بطور توارث برقرار بود بکار ادامه میدهند وکسانی که فاقد قرارداد هستند یا قرارداد آن ها عادی است در قبال ظلم و زور مالک یا خطای زارع که خود را زیر بار مالکیت خارج یا زیر بار مالکیت شخصی میشود دچار اشکال شده ودادگاهها نیز از نظر فقدان اسناد تابع زمان ومکان وتابع موقعیت اشخاص قرار گرفته و هر یک به میل وسلیقه خود رفتار و حقوق واقعی را نادیده گرفته و آرائی صادر می نمایند که امکان دارد حقوق یکی از طرفین به کلی تضییع گردد چنانچه در دعوای زارعی با انکار مالک و فقدان ادله کتبی و برعکس زمانی عرف عادت محل را در نظر گرفته واز نظر تصرف وبا اثبات آن حق به زارع داده وسهم وی را محفوظ میدارد.

در موقع ثبت املاک حقوق زارعی چه در باغ چه درمزارع که اشاره شد در هر از نقطه از کشور تابع عرف و مقررات مخصوص محلی است چه در گذشته وحال به شدت درمعرض تضییع وتفریط بوده ومی باشد. زیرا اکثرا مالکین ساکن شهرها بوده وزارعین مقیم دهات وبیابانها ومالکین که کلیه مقررات ثبتی آگاه بوده با ثبت کلیه ملک به نام خود، حقوق زارع را به کلی از بین برده و می برند. به طوری که زارع اطلاعی از جریان پیدا نکرده ونمی کند تا زمانی که تعارض واقعی بین آنها پیدا شود و یا مقررات موجود نیز گاه اتفاق افتاده که حقوق افراد مطلع کامل به قوانین ثبتی را هم دستخوش تغییر قرارداده است و در حالی که حقوق واردین در معرض تضییع وتفریط است چگونه ممکن است حقوق زارعی که در تمام سال حتی پایش را به شهر هم نمی گذارد و سواد ندارد از جریان ثبتی و آگهی وتحدیدی وغیره به هیچ وجه اطلاع پیدا نمیکند حفظ گردد.   . بحث دراطراف نواقص مقررات ثبت وروش عملی آن زیاد و به همین دلیل از موضوع فعلی خارج نشده وفعلا و فقط مختصری درمورد حقوق زارعین نگاشته میشود.

مقررات ماده 10و11 قانون ثبت وروش عملی آن به نحوی است که کمتر فردی پیدا میشود که آگاهی از آن داشته ودر جریان آن به نتایج آن برخورد نماید ماده 10 قانون ثبت حاکی از آن است که (قبل از اقدام به ثبت عمومی املاک هر ناحیه حدود ناحیه مزبور واینکه املاک واقعی در آن ناحیه باید به ثبت برسد بوسیله اعلان در جراید به اطلاع عموم خواهد رسید اعلان مزبور درظرف 30روز سه مرتبه منتشر می شود) وطبق ماده11(از تاریخ انتشار اولین آگهی مذکور در ماده،10 تا60 روز باید متصرفین به عنوان مالکیت واشخاص مذکور در2 ماده27و32 نسبت به املاک واقع در آن ناحیه بوسیله اظهار نامه درخواست ثبت نماید اداره ثبت مکلف است تا90 روز پس از انتشار اولین اگهی مذکور صورت کلیه اشخاصی را که اظهار نامه داده اند با نوع ملک وشماره ای که از طرف اداره ثبت برای هریک معین شده در روزنامه اگهی نماید واین اگهی تا60 روز در دو نوبت به فاصله 30 روز منتشر میشود).

پایه واساس ثبت کلیه املاک ایران بنابر مقررات این دو ماده است و تمام فعل وانفعالات متقلبانه وضایع کننده حقوق اکثریت قریب به اتفاق عموم به خصوص زارعین وافراد بیسواد از همین جا شروع می شود. چنان که اداره کل ثبت هرساله آگهی هریک از شهرستانها را به نظر خود بین جراید محلی وغیر محلی تقسیم وگاه اتفاق می افتد که آگهی شهرستان ساری را به روزنامه محلی شاهی وآگهی شاهی را به روزنامه محلی کسری منتشره درتهران وخرمشهر را با اهواز وبالعکس می دهند و بدون هیچ جهت وعلتی برای سال بعد بازهم به میل خود آنرا تغییر داده وانتشار اگهی ها به روزنامه دیگر و محل دیگر محول میشود وتا افراد مقید به مطالعه آگهی ها که بسیار زیادند وخود را آماده و مشترک روزنامه نشان می دهند به ازای سال بعد هم تغییر کرده وبایستی با زحمات زیادی تحقیق نماید که آگهی در کدام روزنامه است وبه سراغ آن بروند. حال ملاحظه فرمایید با این احوال و روش چگونه یک زارع بیسواد وعامی از قانون یا افراد با سواد شهری میتواند استحضار حاصل کند که اولا آگهی عمومی ثبت ناحیه فلان صادر شده و برطبق ماده10 اظهار نامه تنظیم وسپس معترضین اقدام و با اعتراض بر ثبت حفظ حق خود را بنمایند. براساس همین نوع آگهی است که واردین به قانون و زمین خواران تاکنون منتهای سوء استفاده را از قانون ثبت نموده وحقوق افراد وهمسایه ها و همجواران زارع و مالک را تضییع کرده و میکنند در این صورت عملا حق عموم به خصوص زارعین بیسواد و عامی در معرض تفریط واقعی است. زیرا واردین به قانون و مالکینی که قصد تضییع حق زارع را داشته ودارند ومجاوری که میخواهد قسمتی از ملک دیگری را در محدوده ملک خود قراردهد منتهای سوء استفاده را از نحوه اجرای مقررات قانون ثبت کرده و می کنند.

لینک جزییات بیشتر و دانلود این پایان نامه:

بررسي حق زارعانه در قوانين موضوعه و منابع فقهي